【地產專欄】阮慕驊：奢侈稅真能讓首購族有房可買？

Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年8月24日 上午2:27

  官方將進行奢侈稅修正，但顯然只是流於形式，並未真正帶給首購族有效利益。      

        奢侈稅即將進行修正，財政部召開公聽會了解各方意見，但顯然官方已有定見，公聽會流於形式，目前財政部朝向只修不廢原則進行，但可能把原本兩年的課稅期限延長至三到四年，另將增加持有房舍三戶以上的「囤屋大戶」的買方印花稅，部長張盛和說，奢侈稅要實施到讓年輕人都買得起房子為止！

奢侈稅影響全台房市

針對奢侈稅，首先筆者並不反對，也認同實施兩年來的確對抑制房市投機與房價上漲產生部份功能，但奢侈稅所產生的後遺症也不小，抑制了雙北房價的上漲與買賣轉手交易，但卻使游資往桃園、新竹與中南部流動，造成雙北以南部份地區一年來房價上漲30%-50%的熱況，這恐怕也是政府始料未及的。

財政部針對奢侈稅委託學界所做的檢討報告，部份內容有待釐清，報告說奢侈稅抑制了雙北的房價與投機，且桃園、新竹、台中房價緩漲，台南房價沒漲，事實上，一年來，桃園青埔、八德與蘆竹的房價都大漲，動輒三至五成，原本一坪20萬台幣的預售屋漲至30多萬，南部連嘉義都上漲三成，台南去年年中以來部份區域也上漲三成，不知所謂緩漲或不漲是何如定義，有何實際調查數據？

為何雙北以外地區房價如此飛漲，最主要原因就是投資買盤進入了房價相對較低地區。過去在雙北炒做中古屋的游資因為奢侈稅的關係，大量轉進炒桃園的預售屋和農地，許多過去做中古屋的仲介都帶領大批客戶轉進上述標的，使得相關地區農地和房價飛漲，例如桃園農地竟然可以在一年之內上漲好幾倍，從一萬一坪漲到三、四萬，漲幅相當驚人。

房價盲目上漲年輕人真買得了房??

過去年輕人買不起台北市，至少還有新北的北淡、林口、三峽、樹林、五股、蘆洲、新板和三重等地可買，再遠點可以去桃園，這些地區房價從低至個位數至20萬左右，買個35坪的房子大約800萬可搞定，向銀行借個500到600萬，一年本利攤還大約兩萬元出頭，可以承受，但如今北淡上漲到25萬一坪，林口和三峽上了三字頭，五股和蘆洲上了四到五字頭，土城都開出了50萬以上的房價，桃園青埔開到了3到40萬一坪，真不知年輕人未來去那買房？

財政部可能很意外，修改了證所稅沒有8500點的起徵點，怎麼股市還不見成交量？道理其實很簡單，證所稅讓股市元氣大傷，再加上散戶連年賠錢，許多人都轉戰房市，再也不看股票，而一直炒房的人，是根本不會去玩股票的，社會游資全部轉往房市，當然會造成股市資金失血，成交量不出的狀況，而房市不乏資金形成一呼百諾的狀況。

筆者認為政府在施政上有個盲點，認為只要採取加稅及行政管制就能阻止房價上漲，買方印花稅若有效，香港和新加坡房價怎會漲到如此地步，這兩地早已實施超過10%的買方印花稅，但仍無法阻止房價上升，那請問台灣又如何能仿效新港兩地的作法而有具體成效？

健全房市規劃才能有效提升經濟

筆者認為政府不思長遠的健全房市規劃，而只採取行政打房手段是不負責任、便宜行事的作法，其實要健全房市必先從健全稅制著手，筆者認為台灣應立即實施房產交易資本利得稅，採取實價課稅制，但必須鼓勵中長期持有房產者，同時打擊短期投機者，反持有房產期越長期的人，其資本利得稅可越輕，例如一棟房舍持有逾20年者甚至可免資本利得稅，但持有不到2年就轉手買賣者，即課以40%、甚至更高的資本利得稅，以鼓勵有資本者長期持有房產，並大增短期炒房者的交易成本，才可減少投機風。

另鼓勵年輕人租屋，台灣租金報酬率全球最低僅1.57%，租屋成本尚可，政府一方給予年輕人租屋補貼，另一方面給予房東房租金收入上的稅金減免誘因，引導台灣大都會地區的租屋市場形成，年輕人不必一輩子辛苦存錢買房，但政府必須選適合地區興建老年退休住宅，使不買房的年輕人不必擔心老年住的問題，如此一來，年輕人的收入可用於購房外的其它生活支出，一方面提升生活品質，另方面國內消費也可以因而活絡而不會被購房資本所排擠。

上述僅是筆見個人淺見，有許多不周詳之處，健全房市是台灣內政的當務之急，房市也是許多社會問題產生之處，規劃房市發展不會是僅財政部一部之事，而是行政部全院各相關部會共同之事，行政院江院長應有擔當，扛起此重責大任做出全面的檢討與規劃，而非僅是開一場公聽會，由財政部次長主持，讓各方放放砲就草草結束的作法。

資料來源:http://tw.house.yahoo.com/news/【-地產專欄-】-阮慕驊-奢侈稅真能讓首購族有房可買-182737154.html